{"id":5724,"date":"2026-10-17T14:31:46","date_gmt":"2026-10-17T13:31:46","guid":{"rendered":"https:\/\/araujoassociados.pt\/droit-immobilier\/promesse-de-vente\/"},"modified":"2026-10-17T14:31:46","modified_gmt":"2026-10-17T13:31:46","slug":"promesse-de-vente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/araujoassociados.pt\/fr\/droit-immobilier\/promesse-de-vente\/","title":{"rendered":"Promesse de vente – ce qu’il faut savoir"},"content":{"rendered":"\t\t
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La promesse de vente (contrato-promessa<\/em>) est, dans la plupart des op\u00e9rations immobili\u00e8res, le premier engagement contraignant entre acheteur et vendeur, pr\u00e9c\u00e9dant l’acte de vente. La r\u00e9daction correcte de la promesse de vente, y compris les clauses relatives aux arrhes, aux d\u00e9lais et aux conditions, est souvent d\u00e9terminante pour pr\u00e9venir de futurs litiges, le r\u00e9gime l\u00e9gal des arrhes (sinal<\/em>), en particulier, \u00e9tant l’une des mati\u00e8res les plus importantes \u00e0 conna\u00eetre avant de signer. Cet article rel\u00e8ve du domaine du droit immobilier<\/a> d’Ara\u00fajo & Associados.<\/p>\n

Qu’est-ce que la promesse de vente et \u00e0 quoi sert-elle<\/h2>\n

La promesse de vente est la convention par laquelle les deux parties, ou seulement l’une d’elles, s’obligent \u00e0 conclure un contrat d\u00e9termin\u00e9, en l’occurrence le contrat de vente d’un immeuble. Il n’est pas l\u00e9galement obligatoire de conclure une promesse de vente avant l’acte, mais c’est une pratique courante et recommand\u00e9e chaque fois qu’il existe un intervalle de temps entre l’accord initial et l’acte, par exemple pour permettre \u00e0 l’acheteur d’obtenir un financement bancaire, ou pour laisser le temps de r\u00e9soudre des questions en suspens concernant l’immeuble, car elle permet de lier les parties et de fixer \u00e0 l’avance le prix, les arrhes, les d\u00e9lais et les autres conditions de l’op\u00e9ration.<\/p>\n

Formalit\u00e9s de la promesse de vente d’immeubles<\/h2>\n

La promesse de vente d’un b\u00e2timent, ou d’une fraction autonome de celui-ci, d\u00e9j\u00e0 construit, en construction ou \u00e0 construire, est soumise \u00e0 des formalit\u00e9s sp\u00e9cifiques et, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 410, paragraphe 3, du Code civil, doit figurer dans un document sign\u00e9 par les parties.<\/p>\n

Les arrhes – r\u00e9gime de l’article 442 du Code civil<\/h2>\n

Les arrhes (sinal<\/em>) sont la somme remise par l’un des contractants \u00e0 l’autre au moment de la conclusion de la promesse de vente, dans le but de renforcer l’engagement pris et, en cas d’inex\u00e9cution, de servir d’indemnit\u00e9 forfaitaire, dispensant de prouver le pr\u00e9judice effectivement subi. Sauf stipulation contraire dans la promesse de vente elle-m\u00eame, toutes les sommes remises par le promettant-acheteur au promettant-vendeur \u00e0 titre d’avance sur le prix sont pr\u00e9sum\u00e9es, aux termes de la loi, remises \u00e0 titre d’arrhes.<\/p>\n

Inex\u00e9cution par le promettant-acheteur<\/h2>\n

Sauf stipulation contraire, si le promettant-acheteur manque de mani\u00e8re fautive et d\u00e9finitive \u00e0 la promesse de vente, le promettant-vendeur a la facult\u00e9 de conserver la somme remise \u00e0 titre d’arrhes, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 442, paragraphe 2, du Code civil, c’est-\u00e0-dire que le promettant-acheteur perd les arrhes vers\u00e9es au profit du promettant-vendeur.<\/p>\n

Ex\u00e9cution forc\u00e9e en nature comme alternative aux arrhes<\/h2>\n

Au lieu de r\u00e9soudre le contrat et d’exiger la restitution des arrhes, la partie non d\u00e9faillante peut opter, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 830 du Code civil, pour l’ex\u00e9cution forc\u00e9e en nature de la promesse de vente, c’est-\u00e0-dire demander au tribunal un jugement qui produise les effets de la d\u00e9claration de volont\u00e9 de la partie d\u00e9faillante, obtenant ainsi la conclusion forc\u00e9e du contrat promis.<\/p>\n

Cette voie est particuli\u00e8rement pertinente lorsque l’int\u00e9r\u00eat de la partie l\u00e9s\u00e9e est effectivement d’acqu\u00e9rir ou de vendre l’immeuble, et pas seulement d’\u00eatre indemnis\u00e9e, mais elle n’est possible que si la r\u00e9alisation de l’op\u00e9ration est encore possible, ce qui n’est pas le cas, par exemple, lorsque l’immeuble a \u00e9t\u00e9 vendu \u00e0 un tiers.<\/p>\n

Retard vs. inex\u00e9cution d\u00e9finitive<\/h2>\n

Les sanctions pr\u00e9vues \u00e0 l’article 442 du Code civil – perte des arrhes ou restitution du double – ne s’appliquent qu’en cas d’inex\u00e9cution d\u00e9finitive de la promesse de vente, et non en cas de simple retard (mora<\/em>) de l’une des parties. Pour convertir le retard en inex\u00e9cution d\u00e9finitive, une mise en demeure (interpela\u00e7\u00e3o admonit\u00f3ria<\/em>) est g\u00e9n\u00e9ralement n\u00e9cessaire, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 808 du Code civil, c’est-\u00e0-dire la fixation d’un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire raisonnable pour l’ex\u00e9cution, avec l’avertissement qu’\u00e0 l’expiration de ce d\u00e9lai sans ex\u00e9cution, le contrat sera consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9finitivement inex\u00e9cut\u00e9. Cette distinction est souvent d\u00e9cisive dans les litiges relatifs aux promesses de vente, de sorte que la mani\u00e8re dont la mise en demeure est faite doit \u00eatre soigneusement pes\u00e9e.<\/p>\n

Promesse de vente et autres questions connexes<\/h2>\n

La promesse de vente est fr\u00e9quemment associ\u00e9e \u00e0 d’autres \u00e9tapes du processus d’acquisition d’un immeuble, notamment les v\u00e9rifications documentaires et l’acte, d\u00e9crites dans l’article Acheter et vendre un bien immobilier au Portugal – guide du processus<\/a>. Lorsque la promesse de vente porte sur un immeuble \u00e0 construire ou en construction, les questions relatives aux retards de livraison du chantier, trait\u00e9es dans l’article Retards de chantier – droits du ma\u00eetre d’ouvrage<\/a>, et les garanties l\u00e9gales pour d\u00e9fauts de construction, d\u00e9crites dans l’article D\u00e9fauts de construction – garanties et d\u00e9lais de r\u00e9clamation<\/a>, peuvent \u00e9galement \u00eatre pertinentes.<\/p>\n

\u00c0 propos d’Ara\u00fajo & Associados<\/h2>\n

En activit\u00e9 depuis 1980, avec des bureaux \u00e0 Porto et \u00e0 Lisbonne, Ara\u00fajo & Associados fournit des conseils juridiques pour la n\u00e9gociation, la r\u00e9daction et la r\u00e9vision de promesses de vente, ainsi que pour le suivi des situations d’inex\u00e9cution, en portugais, anglais, fran\u00e7ais, allemand et espagnol.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur la promesse de vente<\/h2>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Que se passe-t-il si je renonce \u00e0 l'op\u00e9ration apr\u00e8s avoir vers\u00e9 les arrhes ?<\/h3><\/path><\/svg><\/span><\/div>

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, si l’inex\u00e9cution est fautive et d\u00e9finitive, vous perdez la somme remise \u00e0 titre d’arrhes au profit du promettant-vendeur, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 442, paragraphe 2, du Code civil.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>

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Et si c'est le vendeur qui renonce \u00e0 l'op\u00e9ration apr\u00e8s que j'ai vers\u00e9 les arrhes ?<\/h3><\/path><\/svg><\/span><\/div>

Vous avez, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, le droit d’exiger le double des arrhes vers\u00e9es.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>

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Puis-je obliger l'autre partie \u00e0 conclure l'op\u00e9ration, au lieu de me contenter du double des arrhes ?<\/h3><\/path><\/svg><\/span><\/div>

Oui, sous certaines conditions. La loi pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 d’une ex\u00e9cution forc\u00e9e en nature de la promesse de vente, par laquelle le tribunal peut rendre un jugement rempla\u00e7ant la d\u00e9claration de volont\u00e9 manquante, obtenant ainsi la conclusion forc\u00e9e du contrat promis.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>

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La promesse de vente doit-elle toujours \u00eatre accompagn\u00e9e d'arrhes ?<\/h3><\/path><\/svg><\/span><\/div>

Ce n’est pas obligatoire, mais c’est le plus courant. En l’absence de stipulation contraire, toute somme remise par le promettant-acheteur \u00e0 titre d’avance sur le prix est pr\u00e9sum\u00e9e avoir la nature d’arrhes.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>

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Un simple retard pour l'acte est-il d\u00e9j\u00e0 consid\u00e9r\u00e9 comme une inex\u00e9cution aux fins de la perte ou de la restitution des arrhes ?<\/h3><\/path><\/svg><\/span><\/div>

Pas n\u00e9cessairement. Les sanctions li\u00e9es aux arrhes s’appliquent \u00e0 l’inex\u00e9cution d\u00e9finitive, et non au simple retard. Pour convertir un retard en inex\u00e9cution d\u00e9finitive, une mise en demeure est g\u00e9n\u00e9ralement n\u00e9cessaire, fixant un d\u00e9lai raisonnable d’ex\u00e9cution sous peine de voir le contrat consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9finitivement inex\u00e9cut\u00e9.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Contactez-nous<\/h2>\n

Pour plus d’informations sur les promesses de vente, ou pour prendre rendez-vous pour une consultation juridique, vous pouvez nous contacter via nos bureaux de Porto ou de Lisbonne, par t\u00e9l\u00e9phone, par e-mail ou au moyen du formulaire disponible sur le site. Nous fournissons des conseils juridiques en portugais, anglais, fran\u00e7ais, allemand et espagnol.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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