{"id":5727,"date":"2026-10-17T14:31:46","date_gmt":"2026-10-17T13:31:46","guid":{"rendered":"https:\/\/araujoassociados.pt\/droit-immobilier\/retards-de-chantier\/"},"modified":"2026-10-17T14:31:46","modified_gmt":"2026-10-17T13:31:46","slug":"retards-de-chantier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/araujoassociados.pt\/fr\/droit-immobilier\/retards-de-chantier\/","title":{"rendered":"Retards de chantier – droits du ma\u00eetre d’ouvrage"},"content":{"rendered":"\t\t
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Le retard dans l’ach\u00e8vement d’un chantier – qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une r\u00e9novation ou d’une r\u00e9paration – est l’une des sources de litige les plus courantes dans les contrats d’entreprise (contratos de empreitada<\/em>), avec des cons\u00e9quences juridiques pouvant aller de la simple indemnisation \u00e0 la r\u00e9solution du contrat. Le r\u00e9gime applicable d\u00e9pend, dans une large mesure, de ce qui a \u00e9t\u00e9 \u00e9crit dans le contrat d’entreprise, de sorte que la mani\u00e8re dont il est r\u00e9dig\u00e9 a un impact direct sur la protection du ma\u00eetre d’ouvrage (dono de obra<\/em>) en cas de retard. Cet article rel\u00e8ve du domaine du droit immobilier<\/a> d’Ara\u00fajo & Associados.<\/p>\n

Quand l’entrepreneur est en demeure<\/h2>\n

Aux termes de l’article 804 du Code civil, l’entrepreneur est consid\u00e9r\u00e9 comme en demeure (mora<\/em>) lorsque, pour une cause qui lui est imputable, l’ach\u00e8vement du chantier, encore possible, n’est pas effectu\u00e9 dans le d\u00e9lai d\u00fb. La mani\u00e8re dont cette demeure se constitue d\u00e9pend toutefois de la fixation ou non d’une date certaine d’ach\u00e8vement dans le contrat : si le contrat contient une date certaine, l’entrepreneur est automatiquement en demeure \u00e0 partir de cette date, sans qu’aucun avis ni sommation ne soit n\u00e9cessaire, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 805, paragraphe 2, point a), du Code civil ; si le contrat ne fixe pas de date certaine, il est n\u00e9cessaire de mettre l’entrepreneur en demeure par \u00e9crit, en exigeant l’ex\u00e9cution, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 805, paragraphe 1. Cette distinction est souvent d\u00e9cisive : sans date d’ach\u00e8vement \u00e9crite dans le contrat, le ma\u00eetre d’ouvrage peut ne pas avoir droit \u00e0 un quelconque effet juridique du retard tant qu’il n’a pas formellement mis l’entrepreneur en demeure.<\/p>\n

Clause p\u00e9nale moratoire – ce que c’est et comment elle fonctionne<\/h2>\n

Il est courant, et recommand\u00e9, que les contrats d’entreprise comportent une clause p\u00e9nale pour le cas de retard dans l’ach\u00e8vement du chantier, fixant typiquement un montant pour chaque jour ou semaine de retard. Cette clause a l’avantage de dispenser le ma\u00eetre d’ouvrage de prouver le pr\u00e9judice concret subi, le retard et le non-respect du d\u00e9lai contractuel suffisant \u00e0 la d\u00e9montrer. Il est important de distinguer deux types de clause p\u00e9nale, aux effets juridiques diff\u00e9rents : la clause p\u00e9nale moratoire (cl\u00e1usula penal morat\u00f3ria<\/em>), destin\u00e9e \u00e0 sanctionner le simple retard, qui se cumule avec le droit d’exiger l’ach\u00e8vement du chantier ; et la clause p\u00e9nale compensatoire (cl\u00e1usula penal compensat\u00f3ria<\/em>), destin\u00e9e \u00e0 remplacer l’indemnisation en cas d’inex\u00e9cution d\u00e9finitive, qui n’est pas cumulable avec l’exigence d’ex\u00e9cution de l’obligation principale. La qualification d’une clause concr\u00e8te comme moratoire ou compensatoire d\u00e9pend de l’interpr\u00e9tation du contrat, d’o\u00f9 l’importance que la r\u00e9daction de la clause soit claire quant \u00e0 sa finalit\u00e9.<\/p>\n

Droits du ma\u00eetre d’ouvrage en cas de retard<\/h2>\n

Face \u00e0 un retard imputable \u00e0 l’entrepreneur, le ma\u00eetre d’ouvrage dispose, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, de plusieurs voies de r\u00e9action, qui ne sont pas n\u00e9cessairement exclusives les unes des autres :<\/p>\n