Le Portugal continue d’attirer l’investissement immobilier étranger, tant pour l’habitation propre que pour la location ou la revente. L’investisseur non résident est toutefois confronté à un cadre fiscal distinct de celui applicable aux résidents, avec des changements importants ces dernières années – de la fiscalité de l’acquisition à la fiscalité des plus-values en cas de revente éventuelle -, qu’il importe de connaître avant de s’engager dans tout investissement. Cet article relève du domaine du droit immobilier d’Araújo & Associados.
Demande de NIF
Le processus d’acquisition commence, en règle générale, par la demande du NIF (numéro d’identification fiscale) auprès de l’Autorité fiscale, essentiel pour la signature de tout contrat, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou de l’acte de vente.
IMT à l’acquisition – taux fixe de 7,5 % pour les non-résidents
Depuis le 25 mai 2026, avec l’entrée en vigueur du décret-loi n° 97/2026 du 20 mai, l’acquisition d’un immeuble urbain ou d’un lot autonome destiné exclusivement à l’habitation par des non-résidents est, en règle générale, soumise à un taux fixe de l’impôt municipal sur les transmissions onéreuses d’immeubles (IMT) de 7,5 %, conformément à l’article 17, paragraphe 10, du Code de l’IMT.
Ce taux fixe remplace les taux progressifs normalement applicables et écarte l’accès aux exonérations et réductions habituelles – notamment l’exonération prévue pour l’acquisition d’une résidence principale et permanente de valeur plus modeste et les avantages associés au logement à coûts contrôlés.
Exceptions au taux fixe de 7,5 %
La loi prévoit trois situations dans lesquelles le taux fixe de 7,5 % ne s’applique pas, le non-résident bénéficiant alors des taux généraux de l’IMT. Tel est le cas lorsque l’acquéreur :
- A été considéré comme résident fiscal au Portugal, conformément à l’article 16 du Code de l’IRS (c’est-à-dire quiconque a déjà été résident fiscal dans le pays, même s’il ne l’est plus actuellement) ;
- Devient résident fiscal au Portugal (article 16 du Code de l’IRS) dans un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition ;
- Affecte l’immeuble à la location d’habitation à un loyer ne dépassant pas les limites prévues aux paragraphes 2 et 3 de l’article 2 du décret-loi n° 97/2026, en le mettant sur le marché locatif dans un délai de six mois après l’acquisition et en le maintenant loué pendant au moins 36 mois (consécutifs ou non) au cours des cinq premières années suivant l’acquisition.
Remboursement de l’impôt payé
Dans les situations où la condition d’exception n’est remplie qu’après l’acquisition, c’est-à-dire lorsque l’acquéreur devient résident fiscal (deuxième exception) ou conclut le contrat de location (troisième exception), le non-résident qui a déjà payé le taux de 7,5 % peut demander à l’Autorité fiscale et douanière l’annulation de la différence entre l’impôt payé et celui qui résulterait de l’application des taux généraux du paragraphe 1 de l’article 17.
La demande doit être présentée dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle l’acquéreur devient résident ou à laquelle le contrat de location est conclu, selon le cas (article 17, paragraphes 11 et 12, du Code de l’IMT).
IMI et IMI supplémentaire (AIMI) – coûts annuels d’entretien
Indépendamment de la nationalité ou de la résidence du propriétaire, la propriété d’un immeuble au Portugal implique le paiement annuel de l’impôt municipal sur les immeubles (IMI), calculé sur la valeur patrimoniale imposable (VPT) de l’immeuble. Le taux applicable aux immeubles urbains varie entre 0,3 % et 0,45 %, fixé chaque année par chaque commune dans cette fourchette (pouvant, dans des cas exceptionnels prévus par la loi, aller jusqu’à 0,5 %) ; pour les immeubles ruraux, un taux fixe de 0,8 % s’applique.
Pour les propriétaires, y compris les non-résidents, dont le patrimoine immobilier d’habitation dépasse une certaine valeur, s’applique en outre l’IMI supplémentaire (AIMI), qui porte sur la somme de la VPT des immeubles urbains d’habitation et des terrains à bâtir détenus, avec une déduction de 600 000 euros de la valeur imposable dans le cas des personnes physiques. Il convient de noter que les immeubles détenus par des entités domiciliées fiscalement dans des pays, territoires ou régions soumis à un régime fiscal nettement plus favorable, ou contrôlées par celles-ci, sont soumis à un taux d’IMI majoré de 7,5 % – taux qui ne s’applique pas aux personnes physiques.
Imposition des plus-values à la revente
Jusqu’en 2022, les plus-values résultant de la vente d’immeubles au Portugal par des non-résidents étaient imposées de manière autonome au taux fixe de 28 % sur la totalité du gain. La loi de finances pour 2023 a abrogé ce régime, alignant l’imposition des non-résidents sur celle des résidents : actuellement, seuls 50 % de la plus-value déterminée sont pris en compte aux fins de l’imposition, ce montant étant obligatoirement intégré aux autres revenus du contribuable et imposé aux taux généraux progressifs de l’IRS, qui peuvent aller jusqu’à 53 % compte tenu du taux additionnel de solidarité. Pour déterminer le taux progressif applicable, le non-résident doit déclarer la totalité des revenus perçus, y compris ceux perçus hors du Portugal, bien que seuls les revenus de source portugaise soient effectivement imposés au Portugal.
Contrairement aux résidents, les non-résidents n’ont pas, en règle générale, accès au régime d’exonération pour réinvestissement dans une résidence principale et permanente, selon l’interprétation de l’Autorité fiscale, ce qui renforce l’importance d’une planification fiscale adéquate avant toute cession.
Non-résidents et fin de la voie immobilière du Golden Visa
Les investisseurs étrangers intéressés par l’obtention d’un titre de séjour lié à l’investissement doivent garder à l’esprit que l’acquisition d’immeubles a cessé, depuis 2023, d’être une modalité éligible au Golden Visa. Celle-ci et les modalités d’investissement actuellement éligibles à un titre de séjour sont décrites dans l’article Golden Visa au Portugal, disponible dans le domaine Immigration et Nationalité.
Investisseur étranger et autres questions connexes
Outre le cadre fiscal décrit ici, l’investisseur étranger doit également tenir compte des étapes générales du processus d’achat et de vente, décrites dans l’article Acheter et vendre un bien immobilier au Portugal – guide du processus, et des garanties légales applicables en cas de défauts de construction, si l’investissement porte sur un immeuble neuf, décrites dans l’article Défauts de construction – garanties et délais de réclamation.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados fournit des conseils juridiques à des investisseurs immobiliers de plus de 31 pays, en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.
Questions fréquentes sur l'investissement immobilier par des non-résidents
Un non-résident paie-t-il toujours 7,5 % d'IMT lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?
Pas nécessairement. Le taux fixe de 7,5 % s’applique, en règle générale, à la plupart des acquisitions de logements par des non-résidents depuis le 25 mai 2026, mais la loi prévoit des exceptions, notamment pour ceux qui mettent l’immeuble en location à un loyer modéré ou deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un certain délai.
Comment la plus-value est-elle imposée si je vends le bien à l'avenir en étant non-résident ?
Depuis 2023, l’imposition des plus-values des non-résidents a été alignée sur celle des résidents : 50 % du gain est intégré aux autres revenus et imposé aux taux progressifs généraux de l’IRS, et non plus à l’ancien taux fixe de 28 %.
Puis-je bénéficier de l'exonération de plus-values pour réinvestissement dans une résidence principale si je suis non-résident ?
En règle générale, non. Selon l’interprétation de l’Autorité fiscale, les non-résidents sont exclus de cet avantage fiscal, contrairement aux résidents fiscaux au Portugal.
Est-il encore possible d'obtenir un Golden Visa en achetant un bien immobilier ?
Non. L’acquisition d’immeubles n’est plus une modalité éligible au Golden Visa depuis 2023, d’autres modalités d’investissement éligibles subsistant toutefois, décrites dans l’article consacré au Golden Visa.
L'IMI et l'AIMI s'appliquent-ils de la même manière aux résidents et aux non-résidents ?
Oui, l’IMI et l’AIMI portent sur la propriété de l’immeuble indépendamment de la résidence fiscale du propriétaire, avec les mêmes taux et, dans le cas de l’AIMI, la même déduction de 600 000 euros pour les personnes physiques.
Si je paie le taux d'IMT de 7,5 % puis remplis l'une des conditions d'exception, puis-je récupérer la différence ?
Oui, la loi prévoit la possibilité de demander à l’Autorité fiscale le remboursement de la différence entre le taux fixe payé et le taux progressif normal, si l’acquéreur vient à remplir l’une des conditions d’exception dans le délai légalement prévu.
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