Celui qui achète un immeuble neuf, ou fait construire, rénover ou réparer un immeuble, est protégé par des garanties légales en cas de défauts de construction. Les délais applicables varient selon que le défaut est ou non structurel, et selon que la relation en cause est ou non une relation de consommation, cette distinction étant essentielle pour savoir quel délai s’applique à chaque situation concrète. Cet article relève du domaine du droit immobilier d’Araújo & Associados.
Deux régimes applicables : contrat d’entreprise et relation de consommation
Deux régimes de garantie pour défauts de construction coexistent au Portugal, qu’il importe de distinguer :
- Le régime général du contrat d’entreprise (contrato de empreitada), prévu par le Code civil, applicable typiquement lorsque le maître d’ouvrage (dono de obra) contracte directement avec un entrepreneur pour construire, modifier ou réparer un immeuble, les deux contractants étant des professionnels ;
- Le régime du consommateur, prévu par le décret-loi n° 84/2021 du 18 octobre, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, applicable lorsque l’acquéreur de l’immeuble est un consommateur et que la contrepartie (vendeur ou promoteur) agit dans le cadre de son activité professionnelle – situation typique de l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier.
Le choix du régime applicable ne dépend pas de la volonté des parties, mais de la nature de la relation en cause, de sorte que la qualification correcte de la situation concrète est la première étape avant d’engager toute réclamation.
Régime général du Code civil (contrat d’entreprise)
Aux termes de l’article 1225 du Code civil, applicable aux bâtiments et autres immeubles destinés par nature à une longue durée, l’entrepreneur répond des vices du sol ou de la construction, des erreurs d’exécution ou de la présence de défauts dans l’ouvrage, les droits du maître d’ouvrage étant soumis à trois délais qui fonctionnent de manière articulée :
- Délai de garantie – le défaut doit se manifester dans un délai de cinq ans à compter de la livraison de l’ouvrage, ou dans le délai de garantie convenu entre les parties, s’il est différent ;
- Délai de dénonciation – une fois le défaut détecté, le maître d’ouvrage doit le dénoncer à l’entrepreneur dans un délai d’un an à compter de la connaissance du vice, sous peine de déchéance du droit ;
- Délai d’exercice judiciaire – la dénonciation ayant été faite en temps utile, le maître d’ouvrage doit exercer judiciairement son droit dans le délai d’un an suivant la dénonciation.
Ce régime s’applique également au vendeur d’un immeuble qui l’a construit, modifié ou réparé, et est extensible aux tiers acquéreurs de l’immeuble, et pas seulement au maître d’ouvrage d’origine.
Régime du consommateur (décret-loi n° 84/2021)
Lorsque l’acquéreur de l’immeuble ou le maître d’ouvrage a la qualité de consommateur et que la contrepartie est un professionnel – par exemple, lors de l’achat d’un lot auprès d’un promoteur immobilier, s’applique le régime plus favorable du décret-loi n° 84/2021, qui prévoit deux délais de garantie distincts selon la nature du défaut :
- Dix ans pour les défauts de conformité relatifs aux éléments structurels de construction de l’immeuble ;
- Cinq ans pour les autres défauts de conformité.
Contrairement au régime général du Code civil, ce régime n’exige pas que le consommateur dénonce le défaut dans un délai déterminé à compter de sa connaissance ; il exige, en revanche, que les droits soient exercés dans un délai de trois ans à compter de la date à laquelle le défaut de conformité a été communiqué au professionnel, sous peine de déchéance (article 25, paragraphe 1).
En outre, pendant toute la durée de la garantie (cinq ou dix ans, selon le type de défaut de conformité), le défaut de conformité qui se manifeste pendant cette période est présumé exister à la date de la livraison de l’immeuble, la charge de prouver le contraire incombant au professionnel – sauf lorsque cette présomption est incompatible avec la nature de la chose ou avec les caractéristiques du défaut de conformité (article 23, paragraphe 4).
Que sont les éléments structurels de construction
La distinction entre défauts structurels et non structurels est déterminante pour savoir si le délai de dix ans ou de cinq ans s’applique. Sont typiquement considérés comme éléments structurels de construction ceux qui font partie de la structure du bâtiment et dont le défaut de conformité compromet la sécurité ou la solidité de la construction, tels que les fondations, les murs porteurs, les toitures, les dalles et les éléments de soutien.
Droits en cas de défaut
Lorsqu’il existe un défaut couvert par le régime du décret-loi n° 84/2021, le consommateur a droit, à son choix et sans hiérarchie légalement imposée entre eux, à la réparation de l’immeuble, à son remplacement (lorsque applicable), à la réduction proportionnelle du prix, ou à la résolution du contrat – sauf si l’option souhaitée se révèle impossible ou constitue un abus de droit. La réparation ou le remplacement doit être réalisé dans un délai raisonnable, compte tenu de la nature du défaut de conformité.
Comment réclamer des défauts de construction
Une fois un défaut détecté, la dénonciation doit être faite par communication à l’entrepreneur, au vendeur ou au promoteur, de préférence par écrit et avec enregistrement de la date, de manière à préserver la preuve du respect des délais légaux applicables. Dans la mesure du possible, il convient de réunir des preuves photographiques ou une expertise du défaut et de son impact, en particulier dans les cas où l’origine ou la gravité du problème pourrait être contestée. Lorsque la réponse de l’entrepreneur, du vendeur ou du promoteur n’est pas satisfaisante, la voie judiciaire doit être évaluée dans les délais de déchéance applicables, qui, comme indiqué, courent indépendamment de toute négociation en cours.
Défauts de construction et autres questions connexes
Les défauts de construction apparaissent parfois associés à d’autres questions du processus d’acquisition ou de construction d’un immeuble, comme les retards de livraison de l’ouvrage, traités dans l’article Retards de chantier – droits du maître d’ouvrage, ou les clauses de la promesse de vente relatives aux inspections et aux conditions préalables à l’acte, décrites dans l’article Promesse de vente – ce qu’il faut savoir. Pour les investisseurs étrangers qui acquièrent un immeuble neuf au Portugal, ces garanties s’appliquent dans les mêmes conditions qu’aux résidents, les considérations décrites dans l’article Investisseur étranger – acheter un bien immobilier au Portugal étant pertinentes.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados accompagne les maîtres d’ouvrage et les acquéreurs d’immeubles dans les procédures de réclamation de défauts de construction, en fournissant des conseils juridiques en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.
Questions fréquentes sur les défauts de construction
De combien de temps dispose-je pour réclamer des défauts dans une maison neuve achetée auprès d'un promoteur ?
Si l’achat constitue une relation de consommation, le décret-loi n° 84/2021 s’applique : dix ans pour les défauts structurels, cinq ans pour les autres, avec un délai d’exercice de trois ans à compter de la communication du défaut au professionnel.
Et si j'ai engagé directement un entrepreneur pour construire ma maison ?
Dans ce cas, s’applique, en règle générale, le régime général de l’article 1225 du Code civil : garantie de cinq ans à compter de la livraison, dénonciation du défaut dans un délai d’un an après sa connaissance, et exercice judiciaire du droit, en règle générale, dans l’année suivant la dénonciation.
Qu'est-ce qui compte comme défaut structurel pour le délai de dix ans ?
En règle générale, les éléments qui font partie de la structure du bâtiment et dont le défaut de conformité compromet sa sécurité ou sa solidité, comme les fondations, les murs porteurs, les toitures ou les dalles. La qualification d’un défaut concret doit être appréciée au cas par cas.
Puis-je réclamer des défauts de construction même si je ne suis pas l'acheteur d'origine de l'immeuble ?
Oui, en règle générale ces droits sont transmissibles aux tiers acquéreurs de l’immeuble, y compris en cas de revente, de donation ou de succession, dans les délais légaux applicables.
Que puis-je exiger si mon immeuble présente un défaut de construction ?
Selon le régime applicable, vous pouvez avoir droit à la réparation, au remplacement, à la réduction du prix ou à la résolution du contrat, des dommages-intérêts pouvant en outre être dus pour les préjudices subis.
La garantie des défauts de construction couvre-t-elle aussi les équipements et les finitions de l'immeuble ?
Oui, mais avec un délai différent : en dehors des éléments structurels de construction, les autres défauts – y compris, typiquement, les finitions et les équipements – sont soumis au délai de garantie de cinq ans, et non au délai allongé de dix ans.
Contactez-nous
Pour plus d’informations sur la réclamation de défauts de construction ou pour prendre rendez-vous pour une consultation juridique, vous pouvez nous contacter via nos bureaux de Porto ou de Lisbonne, par téléphone, par e-mail ou au moyen du formulaire disponible sur le site. Nous fournissons des conseils juridiques en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.