Portugal continua a atrair investimento imobiliário estrangeiro, tanto para habitação própria como para arrendamento ou revenda. O investidor não residente enfrenta, no entanto, um enquadramento fiscal distinto do aplicável a residentes, com alterações relevantes nos últimos anos – desde a tributação da aquisição até à tributação de mais-valias na eventual revenda -, que importa conhecer antes de avançar com qualquer investimento. Este artigo enquadra-se na área de Direito Imobiliário da Araújo & Associados.
Pedido de NIF
O processo de aquisição começa, em regra, com o pedido de NIF (número de identificação fiscal) junto da Autoridade Tributária, que é essencial para assinatura de qualquer contrato, seja uma promessa ou escritura de compra e venda.
IMT na aquisição – taxa fixa de 7,5% para não residentes
Desde 25 de maio de 2026, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma destinada exclusivamente a habitação por não residentes está, em regra, sujeita a uma taxa fixa de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) de 7,5%, nos termos do artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT.
Esta taxa fixa substitui as taxas progressivas normalmente aplicáveis e afasta o acesso às isenções e reduções habituais – nomeadamente a isenção prevista para a aquisição de habitação própria e permanente de valor mais reduzido e os benefícios associados à habitação de custos controlados.
Exceções à taxa fixa de 7,5%
A lei prevê três situações em que a taxa fixa de 7,5% não se aplica, passando o não residente a beneficiar das taxas gerais de IMT. Tal sucede quando o adquirente:
- Tenha sido considerado residente fiscal em Portugal, nos termos do artigo 16.º do Código do IRS (ou seja, quem já foi residente fiscal no país, ainda que atualmente não o seja);
- Se torne residente fiscal em Portugal (artigo 16.º do Código do IRS) no prazo de dois anos contados da data da aquisição;
- Afete o imóvel ao arrendamento habitacional a renda que não exceda os limites previstos nos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, colocando-o no mercado de arrendamento no prazo de seis meses após a aquisição e mantendo-o arrendado por, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados) durante os primeiros cinco anos após a aquisição.
Reembolso do imposto pago
Nas situações em que a condição de exceção só se verifica após a aquisição, i.e., quando o adquirente se torna residente fiscal (segunda exceção) ou celebra o contrato de arrendamento (terceira exceção), o não residente que já tenha pago a taxa de 7,5% pode requerer à Autoridade Tributária e Aduaneira a anulação da diferença entre o imposto pago e o que resultaria da aplicação das taxas gerais do n.º 1 do artigo 17.º.
O requerimento deve ser apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que o adquirente se torne residente ou em que seja celebrado o contrato de arrendamento, consoante o caso (artigo 17.º, n.os 11 e 12, do Código do IMT).
IMI e Adicional ao IMI (AIMI) – custos anuais de manutenção
Independentemente da nacionalidade ou residência do proprietário, a titularidade de um imóvel em Portugal implica o pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. A taxa aplicável a prédios urbanos varia entre 0,3% e 0,45%, fixada anualmente por cada município dentro deste intervalo (podendo, em casos excecionais previstos na lei, ir até 0,5%); a prédios rústicos aplica-se uma taxa fixa de 0,8%.
Para proprietários, incluindo não residentes, cujo património imobiliário habitacional exceda determinado valor, aplica-se ainda o Adicional ao IMI (AIMI), que incide sobre a soma do VPT dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção detidos, com uma dedução de 600.000 euros ao valor tributável no caso de pessoas singulares. Note-se que os imóveis detidos por entidades com domicílio fiscal em países, territórios ou regiões sujeitas a regime fiscal claramente mais favorável, ou por estas controladas, estão sujeitos a uma taxa agravada de IMI de 7,5% – taxa que não se aplica a pessoas singulares.
Tributação de mais-valias na revenda
Até 2022, as mais-valias resultantes da venda de imóveis em Portugal por não residentes eram tributadas autonomamente à taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho. A Lei do Orçamento do Estado para 2023 revogou este regime, equiparando a tributação de não residentes à de residentes: atualmente, apenas 50% da mais-valia apurada é considerada para efeitos de tributação, sendo esse valor obrigatoriamente englobado com os demais rendimentos do contribuinte e tributado às taxas gerais progressivas de IRS, que podem ir até 53% considerando a taxa adicional de solidariedade. Para efeitos de determinação da taxa progressiva aplicável, o não residente deve declarar a totalidade dos rendimentos obtidos, incluindo os obtidos fora de Portugal, embora apenas os rendimentos de fonte portuguesa sejam efetivamente tributados em Portugal.
Ao contrário dos residentes, os não residentes não têm, em regra, acesso ao regime de isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente, segundo entendimento da Autoridade Tributária, o que reforça a importância de um planeamento fiscal adequado antes de qualquer alienação.
Não residentes e o fim da via imobiliária do Golden Visa
Os investidores estrangeiros interessados na obtenção de autorização de residência associada a investimento devem ter presente que a aquisição de imóveis deixou de ser, desde 2023, uma modalidade elegível para o Golden Visa. Este e as modalidades de investimento atualmente elegíveis para autorização de residência estão descritos no artigo Golden Visa em Portugal, disponível na área de Imigração e Nacionalidade.
Investidor estrangeiro e outras questões relacionadas
Para além do enquadramento fiscal aqui descrito, o investidor estrangeiro deve ainda ter em conta as etapas gerais do processo de compra e venda, descritas no artigo Comprar e vender imóvel em Portugal – guia do processo, e as garantias legais aplicáveis em caso de defeitos de construção, caso o investimento incida sobre um imóvel novo, descritas no artigo Defeitos de obra – garantias e prazos de reclamação.
Sobre a Araújo & Associados
Em atividade desde 1980, com escritórios no Porto e em Lisboa, a Araújo & Associados presta assessoria jurídica a investidores imobiliários de mais de 31 países, em português, inglês, francês, alemão e espanhol.
Perguntas frequentes sobre investimento imobiliário por não residentes
Um não residente paga sempre 7,5% de IMT na compra de um imóvel em Portugal?
Não necessariamente. A taxa fixa de 7,5% aplica-se, em regra, à generalidade das aquisições de habitação por não residentes desde 25 de maio de 2026, mas a lei prevê exceções, nomeadamente para quem coloque o imóvel em arrendamento a preço moderado ou se torne residente fiscal em Portugal dentro de determinado prazo.
Como é tributada a mais-valia se eu vender o imóvel no futuro, sendo não residente?
Desde 2023, a tributação de mais-valias de não residentes foi equiparada à de residentes: 50% do ganho é englobado com os restantes rendimentos e tributado às taxas progressivas gerais de IRS, e já não à antiga taxa fixa de 28%.
Posso beneficiar da isenção de mais-valias por reinvestimento em habitação própria se for não residente?
Em regra, não. Segundo entendimento da Autoridade Tributária, os não residentes ficam excluídos deste benefício fiscal, ao contrário dos residentes fiscais em Portugal.
Ainda é possível obter Golden Visa através da compra de um imóvel?
Não. A aquisição de imóveis deixou de ser uma modalidade elegível para o Golden Visa desde 2023, mantendo-se, no entanto, outras modalidades de investimento elegíveis, descritas no artigo dedicado ao Golden Visa.
O IMI e o AIMI aplicam-se da mesma forma a residentes e não residentes?
Sim, o IMI e o AIMI incidem sobre a titularidade do imóvel independentemente da residência fiscal do proprietário, com as mesmas taxas e, no caso do AIMI, a mesma dedução de 600.000 euros para pessoas singulares.
Se eu pagar a taxa de IMT de 7,5% e depois cumprir uma das condições de exceção, posso recuperar a diferença?
Sim, a lei prevê a possibilidade de solicitar à Autoridade Tributária o reembolso da diferença entre a taxa fixa paga e a taxa progressiva normal, caso o comprador venha a preencher uma das condições de exceção dentro do prazo legalmente previsto.
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