Acheter et vendre un bien immobilier au Portugal
L’achat et la vente d’immeubles au Portugal impliquent un ensemble d’étapes et de formalités légales, depuis la conclusion de la promesse de vente (contrato-promessa) jusqu’à l’acte authentique et à l’inscription au registre foncier, tous déterminants pour la sécurité juridique de l’opération. Nous conseillons les acheteurs comme les vendeurs dans la négociation, la révision et la formalisation des contrats de vente, dans la vérification de la situation registrale et urbanistique des immeubles, et dans la coordination avec les notaires, les bureaux du registre et les autres entités impliquées dans le processus. Nous approfondissons les étapes du processus et les précautions à prendre à chacune d’elles dans l’article : Acheter et vendre un bien immobilier au Portugal – guide du processus.
Investissement immobilier par des non-résidents
Le Portugal continue d’attirer l’investissement immobilier étranger, que ce soit pour une résidence principale, pour la location ou pour la revente. L’investisseur non résident est toutefois confronté à un cadre fiscal et procédural distinct de celui applicable aux résidents. Depuis le 25 mai 2026, l’acquisition d’immeubles destinés à l’habitation par des non-résidents est, en règle générale, soumise à un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 %, en remplacement des taux progressifs normaux et sans droit aux exonérations et réductions habituelles, des exceptions étant toutefois prévues par la loi, notamment pour ceux qui mettent le bien en location à un loyer modéré ou deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un certain délai. Nous détaillons le régime fiscal applicable à l’investisseur étranger, y compris ces exceptions et le régime d’imposition des plus-values, dans l’article : Investisseur étranger – acheter un bien immobilier au Portugal.
Promesse de vente
La promesse de vente est, dans la généralité des cas, le premier engagement contraignant entre acheteur et vendeur, et les arrhes (sinal) qui y sont prévues ont un régime juridique propre en cas d’inexécution par l’une ou l’autre des parties. La rédaction correcte de la promesse de vente, notamment des clauses relatives aux arrhes, aux délais, aux conditions suspensives et aux pénalités, est déterminante pour prévenir de futurs litiges. Nous expliquons le régime légal des arrhes, les conséquences de l’inexécution et les précautions à prendre dans la rédaction de la promesse de vente dans l’article : Promesse de vente – ce qu’il faut savoir.
Défauts de construction et garanties
Celui qui achète un immeuble neuf, ou fait construire ou rénover un immeuble, dispose de garanties légales contre les défauts de construction prévues par le Code civil. En règle générale, le délai de garantie est de cinq ans à compter de la livraison de l’ouvrage (article 1225 du Code civil) ; lorsque l’acquéreur a la qualité de consommateur et que l’immeuble est neuf, ce délai est porté à dix ans pour les défauts affectant des éléments structurels, aux termes du régime introduit par le décret-loi n° 84/2021. Nous accompagnons les maîtres d’ouvrage (donos de obra) et les acquéreurs dans la réclamation de défauts auprès de l’entrepreneur ou du promoteur, y compris par la voie judiciaire lorsque nécessaire. Nous détaillons les délais de garantie applicables à chaque type de défaut et la procédure de réclamation dans l’article : Défauts de construction – garanties et délais de réclamation.
Retards de chantier et inexécution de l’entrepreneur
Le retard dans l’achèvement d’un chantier, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une rénovation, peut avoir des conséquences juridiques importantes pour le maître d’ouvrage, y compris le droit à des dommages-intérêts ou, dans les cas plus graves, à la résolution du contrat d’entreprise. Nous évaluons les clauses contractuelles applicables et les voies de recours disponibles dans chaque situation concrète. Nous approfondissons les droits du maître d’ouvrage en cas de retard et les démarches à adopter dans l’article : Retards de chantier – droits du maître d’ouvrage.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados fournit des conseils juridiques à des clients de plus de 31 pays, en portugais, anglais, français, allemand et espagnol, en accompagnant des opérations immobilières de résidents et de non-résidents sur l’ensemble du territoire national.
Questions fréquentes sur le droit immobilier au Portugal
Est-il obligatoire de conclure une promesse de vente avant l'acte de vente ?
Ce n’est pas légalement obligatoire, mais c’est une pratique courante et recommandée, surtout lorsqu’il existe un intervalle de temps entre l’accord initial et l’acte, car elle permet de lier les parties et de fixer à l’avance des arrhes, des délais et des conditions de l’opération, aux termes de l’article 410 du Code civil.
Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier au Portugal sans restrictions ?
Oui, il n’existe pas de restrictions générales à l’acquisition d’immeubles au Portugal par des ressortissants étrangers. Depuis le 25 mai 2026, toutefois, le non-résident qui achète un logement est, en règle générale, soumis à un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 %, plus élevé que les taux progressifs applicables aux résidents, sauf exceptions prévues par la loi.
De combien de temps dispose-je pour réclamer des défauts de construction dans une maison neuve ?
Le délai général de garantie est de cinq ans à compter de la livraison de l’ouvrage, aux termes de l’article 1225 du Code civil. Lorsque l’acquéreur est un consommateur et que l’immeuble est neuf, ce délai est porté à dix ans pour les défauts affectant des éléments structurels du bâtiment.
Que se passe-t-il si je renonce à une opération après avoir versé les arrhes ?
Aux termes de l’article 442 du Code civil, celui qui renonce à l’opération après avoir versé des arrhes perd cette somme au profit de l’autre partie ; si c’est le vendeur qui manque fautivement à ses obligations, l’acheteur a, en règle générale, droit au double des arrhes versées.
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