L’achat et la vente d’un immeuble au Portugal impliquent un ensemble d’étapes, de documents et de formalités légales dont le respect correct est déterminant pour la sécurité juridique de l’opération, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cet article relève du domaine du droit immobilier d’Araújo & Associados.
Étapes du processus, de la promesse de vente à l’acte
Le processus d’achat et de vente d’un immeuble se déroule, typiquement, en trois phases : la négociation et la vérification préalable (due diligence) de la situation de l’immeuble ; la conclusion éventuelle d’une promesse de vente (contrato-promessa), avec versement d’arrhes (sinal) ; et, enfin, l’acte authentique ou l’acte sous seing privé authentifié, suivi de l’inscription au registre foncier de l’acquisition au nom de l’acheteur. Bien que la promesse de vente ne soit pas légalement obligatoire, elle est d’usage courant chaque fois qu’il existe un intervalle de temps entre l’accord initial et l’acte, par exemple pour permettre à l’acheteur d’obtenir un financement bancaire. Nous développons le régime de la promesse de vente et des arrhes dans l’article Promesse de vente – ce qu’il faut savoir.
Documents nécessaires pour l’acte
La réalisation de l’acte de vente dépend de la présentation d’un ensemble de documents relatifs à l’immeuble et aux parties concernées. Du côté de l’immeuble, sont typiquement exigés :
- Certificat permanent du registre foncier (ou certificat de teneur), qui identifie le propriétaire et d’éventuelles charges, telles que des hypothèques ou des saisies, valable six mois ;
- Relevé cadastral fiscal (caderneta predial), délivré par l’Autorité fiscale, avec l’identification fiscale de l’immeuble et sa valeur patrimoniale imposable (Valor Patrimonial Tributário, VPT) ;
- Permis d’utilisation (ou preuve de dispense, lorsque applicable), qui atteste que l’immeuble a été autorisé et est conforme au projet approuvé ;
- Certificat énergétique, délivré par un expert qualifié et enregistré auprès de l’Agence pour l’énergie (Agência para a Energia, ADENE), obligatoire pour la généralité des immeubles mis sur le marché ;
- Fiche technique du logement (ficha técnica da habitação), obligatoire pour les immeubles construits ou rénovés après le 31 mars 2004 ;
- Attestation d’absence de dette envers la copropriété, lorsque l’immeuble fait partie d’une copropriété.
Du côté des parties, sont exigés des documents d’identification (carte de citoyen, titre de séjour ou passeport), le numéro d’identification fiscale (NIF) et, lorsque applicable, l’acte de mariage indiquant le régime matrimonial.
Vérification de la situation registrale et urbanistique
Avant de s’engager, il est recommandé de procéder à une vérification attentive de la situation de l’immeuble, en recoupant les informations figurant dans les différents documents – le certificat du registre foncier ne remplace pas le relevé cadastral fiscal, et celui-ci ne remplace pas l’analyse de la situation urbanistique de l’immeuble. Cette vérification permet d’identifier des situations telles que des divergences entre la surface inscrite et la surface réelle, l’existence de charges, d’hypothèques ou de saisies non résolues, ou des non-conformités entre l’immeuble construit et le projet autorisé, qui peuvent compromettre l’opération ou le financement bancaire si elles ne sont pas identifiées à temps.
L’acte – notaire, Casa Pronta ou avocat
La conclusion de l’acte authentique de vente peut se faire auprès d’un notaire, par l’intermédiaire du guichet Casa Pronta (service public permettant de regrouper en un seul moment plusieurs démarches liées à l’acquisition et à l’enregistrement de l’immeuble), ou par acte sous seing privé authentifié, selon les cas et la nature de l’immeuble.
Inscription au registre foncier et coûts associés à l’achat
Une fois l’acte conclu, l’acquisition doit être inscrite auprès du bureau du registre foncier (Conservatória do Registo Predial), inscription qui, lorsqu’elle est effectuée par le guichet Casa Pronta, peut l’être immédiatement, lors de l’acte lui-même. Outre le prix de l’immeuble, l’achat entraîne d’autres frais, notamment l’impôt municipal sur les transmissions onéreuses d’immeubles (IMT), le droit de timbre, les frais d’acte et d’inscription, et, lorsque applicable, les coûts liés au financement bancaire. Pour les investisseurs non résidents, le cadre fiscal applicable à ces frais présente des spécificités importantes, développées dans l’article Investisseur étranger – acheter un bien immobilier au Portugal.
Acheter et vendre un immeuble et autres questions connexes
Le processus d’achat et de vente d’un immeuble peut également impliquer d’autres questions juridiques importantes, telles que les défauts de construction détectés après l’acquisition d’un immeuble neuf, traités dans l’article Défauts de construction – garanties et délais de réclamation, ou les situations d’inexécution de la promesse de vente, décrites dans l’article Promesse de vente – ce qu’il faut savoir.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados accompagne acheteurs et vendeurs dans des opérations immobilières sur l’ensemble du territoire national, en fournissant des conseils juridiques en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.
Questions fréquentes sur l'achat et la vente d'immeubles
Combien de temps dure, en règle générale, le processus d'achat d'un immeuble au Portugal ?
Sans financement bancaire, le processus peut durer entre un et trois mois, de la négociation à l’acte. Lorsqu’un crédit immobilier est utilisé, ce délai tend à s’allonger de quatre à six semaines supplémentaires, en fonction des délais d’approbation de l’établissement bancaire.
Est-il sûr d'acheter un immeuble sans promesse de vente, en passant directement à l'acte ?
C’est possible, surtout lorsqu’il n’existe pas d’intervalle significatif entre l’accord et l’acte, mais on renonce ainsi à la sécurité juridique supplémentaire des arrhes et des clauses contractuelles que la promesse de vente permet de fixer à l’avance.
Quels documents dois-je vérifier avant de signer une promesse de vente ?
Il est recommandé, au minimum, de vérifier le certificat permanent du registre foncier (pour confirmer la propriété et l’absence de charges), le relevé cadastral fiscal, le certificat énergétique et, lorsque applicable, la situation de la copropriété et le permis d’utilisation de l’immeuble.
Qui paie le certificat énergétique et le permis d'utilisation, l'acheteur ou le vendeur ?
En règle générale, il incombe au vendeur d’obtenir et de présenter ces documents, car ils sont une condition légale préalable à la réalisation de l’acte et à la mise de l’immeuble sur le marché.
Qu'est-ce que le guichet Casa Pronta ?
C’est un service public qui permet de regrouper en un seul guichet et en un seul moment plusieurs démarches liées à l’achat et à la vente d’un immeuble, y compris la conclusion de l’acte et l’inscription immédiate correspondante au registre foncier.
Puis-je acheter un immeuble au Portugal en étant étranger ?
Oui, il n’existe pas de restrictions générales à l’acquisition d’immeubles au Portugal par des ressortissants étrangers, bien que le cadre fiscal applicable aux non-résidents présente des spécificités importantes, notamment en ce qui concerne l’IMT.
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