Le retard dans l’achèvement d’un chantier – qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une rénovation ou d’une réparation – est l’une des sources de litige les plus courantes dans les contrats d’entreprise (contratos de empreitada), avec des conséquences juridiques pouvant aller de la simple indemnisation à la résolution du contrat. Le régime applicable dépend, dans une large mesure, de ce qui a été écrit dans le contrat d’entreprise, de sorte que la manière dont il est rédigé a un impact direct sur la protection du maître d’ouvrage (dono de obra) en cas de retard. Cet article relève du domaine du droit immobilier d’Araújo & Associados.
Quand l’entrepreneur est en demeure
Aux termes de l’article 804 du Code civil, l’entrepreneur est considéré comme en demeure (mora) lorsque, pour une cause qui lui est imputable, l’achèvement du chantier, encore possible, n’est pas effectué dans le délai dû. La manière dont cette demeure se constitue dépend toutefois de la fixation ou non d’une date certaine d’achèvement dans le contrat : si le contrat contient une date certaine, l’entrepreneur est automatiquement en demeure à partir de cette date, sans qu’aucun avis ni sommation ne soit nécessaire, conformément à l’article 805, paragraphe 2, point a), du Code civil ; si le contrat ne fixe pas de date certaine, il est nécessaire de mettre l’entrepreneur en demeure par écrit, en exigeant l’exécution, conformément à l’article 805, paragraphe 1. Cette distinction est souvent décisive : sans date d’achèvement écrite dans le contrat, le maître d’ouvrage peut ne pas avoir droit à un quelconque effet juridique du retard tant qu’il n’a pas formellement mis l’entrepreneur en demeure.
Clause pénale moratoire – ce que c’est et comment elle fonctionne
Il est courant, et recommandé, que les contrats d’entreprise comportent une clause pénale pour le cas de retard dans l’achèvement du chantier, fixant typiquement un montant pour chaque jour ou semaine de retard. Cette clause a l’avantage de dispenser le maître d’ouvrage de prouver le préjudice concret subi, le retard et le non-respect du délai contractuel suffisant à la démontrer. Il est important de distinguer deux types de clause pénale, aux effets juridiques différents : la clause pénale moratoire (cláusula penal moratória), destinée à sanctionner le simple retard, qui se cumule avec le droit d’exiger l’achèvement du chantier ; et la clause pénale compensatoire (cláusula penal compensatória), destinée à remplacer l’indemnisation en cas d’inexécution définitive, qui n’est pas cumulable avec l’exigence d’exécution de l’obligation principale. La qualification d’une clause concrète comme moratoire ou compensatoire dépend de l’interprétation du contrat, d’où l’importance que la rédaction de la clause soit claire quant à sa finalité.
Droits du maître d’ouvrage en cas de retard
Face à un retard imputable à l’entrepreneur, le maître d’ouvrage dispose, en règle générale, de plusieurs voies de réaction, qui ne sont pas nécessairement exclusives les unes des autres :
- Exiger l’achèvement du chantier, en maintenant le contrat en vigueur et en réclamant, cumulativement, l’indemnité prévue par la clause pénale moratoire, lorsqu’elle existe ;
- Réclamer une indemnisation pour les préjudices effectivement subis en conséquence du retard, selon les règles générales de la responsabilité contractuelle, lorsqu’il n’existe pas de clause pénale applicable ou lorsque les préjudices excèdent le montant qu’elle prévoit ;
- Résoudre le contrat, dans les cas où le retard se convertit en inexécution définitive, notamment au moyen d’une mise en demeure (interpelação admonitória) fixant un délai supplémentaire raisonnable sous peine de voir le contrat considéré comme définitivement inexécuté, avec droit à indemnisation pour les dommages qui en résultent.
La voie la plus adéquate dépend de l’intérêt concret du maître d’ouvrage et de la capacité effective de l’entrepreneur à achever le chantier. Ainsi, si la priorité est l’achèvement effectif de la construction, il tendra à être judicieux de maintenir le contrat et d’exiger l’exécution ; si la relation de confiance avec l’entrepreneur est compromise, la résolution pourra être la voie la plus adéquate.
Réduction judiciaire d’une clause pénale excessive
Lorsque le montant fixé dans la clause pénale se révèle manifestement excessif au regard des circonstances concrètes, par exemple par comparaison avec la valeur totale du marché ou avec le préjudice effectivement subi, la loi permet au tribunal de le réduire équitablement, conformément à l’article 812 du Code civil. Cette possibilité de réduction peut être invoquée tant par le maître d’ouvrage que par l’entrepreneur, selon le sens de la clause pénale en cause, et est appliquée assez fréquemment par les tribunaux dans les litiges portant sur des retards de chantier, surtout lorsque le montant cumulé de la pénalité journalière ou hebdomadaire, sur un retard prolongé, atteint une somme disproportionnée.
Délais applicables à l’indemnisation pour retard
Contrairement aux droits relatifs aux défauts de construction, soumis aux délais de déchéance prévus à l’article 1224 du Code civil, décrits dans l’article Défauts de construction – garanties et délais de réclamation, le droit à indemnisation résultant du retard dans l’achèvement du chantier n’est pas soumis à ces délais de déchéance, suivant plutôt les règles générales de prescription, plus longues.
Retards de chantier et autres questions connexes
Les retards de chantier sont fréquemment associés à d’autres questions du processus de construction ou d’acquisition d’un immeuble – telles que les défauts de construction détectés pendant ou après l’exécution du chantier, traités dans l’article Défauts de construction – garanties et délais de réclamation, ou les clauses de la promesse de vente relatives aux délais et aux conditions suspensives liées à l’achèvement de la construction, décrites dans l’article Promesse de vente – ce qu’il faut savoir.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados accompagne les maîtres d’ouvrage dans les situations de retard et d’inexécution de contrats d’entreprise, en fournissant des conseils juridiques en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.
Questions fréquentes sur les retards de chantier
Le contrat ne fixe pas de date d'achèvement - puis-je déjà considérer qu'il y a retard ?
Pas automatiquement. Sans date certaine fixée dans le contrat, il est nécessaire de mettre l’entrepreneur en demeure par écrit, en exigeant l’exécution, avant de pouvoir considérer qu’il existe une demeure juridiquement pertinente.
Puis-je exiger l'achèvement du chantier et, en même temps, recevoir l'indemnité de la clause pénale pour retard ?
Cela dépend du type de clause. S’il s’agit d’une clause pénale moratoire (destinée à sanctionner le simple retard), oui, elle se cumule avec le droit d’exiger l’achèvement. S’il s’agit d’une clause pénale compensatoire (se substituant à l’indemnisation pour inexécution définitive), elle n’est pas cumulable avec l’exigence d’exécution.
L'entrepreneur peut-il soutenir que la pénalité de retard est trop élevée ?
Oui. Si le montant de la clause pénale se révèle manifestement excessif au regard des circonstances de l’espèce, le tribunal peut le réduire équitablement, conformément à l’article 812 du Code civil.
Ai-je un délai court pour réclamer le retard, comme pour les défauts de construction ?
Non. Le droit à indemnisation pour retard dans l’achèvement du chantier n’est pas soumis aux délais courts de déchéance applicables aux défauts de construction, suivant plutôt les règles générales, plus longues, de la prescription.
Un simple retard me donne-t-il déjà le droit de résoudre le contrat d'entreprise ?
Pas nécessairement. La résolution du contrat suppose, en règle générale, la conversion du retard en inexécution définitive, ce qui exige généralement une mise en demeure fixant un délai supplémentaire raisonnable pour l’achèvement du chantier.
Que dois-je faire, en pratique, lorsque je détecte un retard dans mon chantier ?
Il est recommandé de procéder à une communication formelle et écrite à l’entrepreneur, en exigeant des explications, une nouvelle prévision d’achèvement et, le cas échéant, l’application de la clause pénale contractuelle, en conservant toujours une preuve documentaire de toutes les communications échangées.
Contactez-nous
Pour plus d’informations sur les retards d’achèvement de chantiers, ou pour prendre rendez-vous pour une consultation juridique, vous pouvez nous contacter via nos bureaux de Porto ou de Lisbonne, par téléphone, par e-mail ou au moyen du formulaire disponible sur le site. Nous fournissons des conseils juridiques en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.