Atrasos na Obra – Direitos do Dono de Obra

O atraso na conclusão de uma obra – seja construção nova, remodelação ou reparação – é uma das fontes mais comuns de litígio em contratos de empreitada, com consequências jurídicas que podem ir da simples indemnização até à resolução do contrato. O regime aplicável depende, em grande medida, do que tiver sido escrito no contrato de empreitada, pelo que a forma como este é redigido tem impacto direto na proteção do dono de obra em caso de atraso. Este artigo enquadra-se na área de Direito Imobiliário da Araújo & Associados.

Quando o empreiteiro está em mora

Nos termos do artigo 804.º do Código Civil, o empreiteiro considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a conclusão da obra, ainda possível, não é efetuada no tempo devido. A forma como essa mora se constitui depende, porém, de o contrato ter ou não fixado uma data certa de conclusão: se o contrato contém uma data certa, o empreiteiro entra em mora automaticamente a partir dessa data, sem necessidade de qualquer aviso ou interpelação, nos termos do artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil; se o contrato não fixa data certa, é necessário interpelar o empreiteiro, por escrito, exigindo o cumprimento, nos termos do artigo 805.º, n.º 1. Esta distinção é frequentemente decisiva: sem data de conclusão escrita no contrato, o dono de obra pode não ter direito a qualquer efeito jurídico do atraso enquanto não interpelar formalmente o empreiteiro.

Cláusula penal moratória – o que é e como funciona

É comum, e recomendável, que os contratos de empreitada incluam uma cláusula penal para o caso de atraso na conclusão da obra, tipicamente fixando um valor por cada dia ou semana de atraso. Esta cláusula tem a vantagem de dispensar o dono de obra de provar o prejuízo concreto sofrido, bastando demonstrar o atraso e o incumprimento do prazo contratual. É importante distinguir dois tipos de cláusula penal, com efeitos jurídicos diferentes: a cláusula penal moratória, destinada a sancionar o simples atraso, que se cumula com o direito de exigir a conclusão da obra; e a cláusula penal compensatória, destinada a substituir a indemnização em caso de incumprimento definitivo, que não é cumulável com a exigência do cumprimento da obrigação principal. A qualificação de uma cláusula concreta como moratória ou compensatória depende da interpretação do contrato, sendo por isso importante que a redação da cláusula seja clara quanto à sua finalidade.

Direitos do dono de obra em caso de atraso

Perante um atraso imputável ao empreiteiro, o dono de obra tem, em regra, mais do que uma via de reação disponível, que não são necessariamente exclusivas entre si:

• Exigir a conclusão da obra, mantendo o contrato em vigor e reclamando, cumulativamente, a indemnização prevista na cláusula penal moratória, quando exista;
• Reclamar indemnização pelos prejuízos efetivamente sofridos em consequência do atraso, nos termos gerais da responsabilidade contratual, quando não exista cláusula penal aplicável ou quando os prejuízos excedam o valor nela previsto;
• Resolver o contrato, nos casos em que o atraso se converta em incumprimento definitivo, nomeadamente, através de interpelação admonitória, fixando um prazo suplementar razoável sob pena de o contrato se considerar definitivamente incumprido, com direito a indemnização pelos danos daí resultantes.

A via mais adequada depende do interesse concreto do dono de obra e da capacidade efetiva do empreiteiro em concluir a obra. Assim, se a prioridade é a conclusão efetiva da construção, tenderá a fazer sentido manter o contrato e exigir o cumprimento; se a relação de confiança com o empreiteiro se encontra comprometida, a resolução poderá ser a via mais adequada.

Redução judicial de cláusula penal excessiva

Quando o valor fixado na cláusula penal se revele manifestamente excessivo face às circunstâncias concretas como, por exemplo, por comparação com o valor total da empreitada ou com o prejuízo efetivamente sofrido, a lei permite ao tribunal reduzi-lo equitativamente, nos termos do artigo 812.º do Código Civil. Esta possibilidade de redução pode ser invocada tanto pelo dono de obra como pelo empreiteiro, consoante o sentido da cláusula penal em causa, e é aplicada com alguma frequência pelos tribunais em litígios sobre atrasos de obra, sobretudo quando o valor acumulado da penalização diária ou semanal, ao longo de um atraso prolongado, atinge um montante desproporcionado.

Prazos aplicáveis à indemnização por atraso

Ao contrário dos direitos relativos a defeitos de construção, sujeitos aos prazos de caducidade previstos no artigo 1224.º do Código Civil, descritos no artigo Defeitos de obra – garantias e prazos de reclamação, o direito a indemnização decorrente do atraso na conclusão da obra não está sujeito a esses prazos de caducidade, seguindo antes as regras gerais de prescrição, mais alargadas.

Atrasos na obra e outras questões relacionadas

Os atrasos na obra surgem frequentemente associados a outras questões do processo de construção ou aquisição de um imóvel – como defeitos de construção detetados durante ou após a execução da obra, tratados no artigo Defeitos de obra – garantias e prazos de reclamação, ou cláusulas do contrato-promessa relativas a prazos e condições suspensivas associadas à conclusão da construção, descritas no artigo Contrato-promessa de compra e venda – o que deve saber.

Sobre a Araújo & Associados

Em atividade desde 1980, com escritórios no Porto e em Lisboa, a Araújo & Associados acompanha donos de obra em situações de atraso e incumprimento de contratos de empreitada, prestando assessoria jurídica em português, inglês, francês, alemão e espanhol.

Perguntas frequentes sobre atrasos na obra