La promesse de vente (contrato-promessa) est, dans la plupart des opérations immobilières, le premier engagement contraignant entre acheteur et vendeur, précédant l’acte de vente. La rédaction correcte de la promesse de vente, y compris les clauses relatives aux arrhes, aux délais et aux conditions, est souvent déterminante pour prévenir de futurs litiges, le régime légal des arrhes (sinal), en particulier, étant l’une des matières les plus importantes à connaître avant de signer. Cet article relève du domaine du droit immobilier d’Araújo & Associados.
Qu’est-ce que la promesse de vente et à quoi sert-elle
La promesse de vente est la convention par laquelle les deux parties, ou seulement l’une d’elles, s’obligent à conclure un contrat déterminé, en l’occurrence le contrat de vente d’un immeuble. Il n’est pas légalement obligatoire de conclure une promesse de vente avant l’acte, mais c’est une pratique courante et recommandée chaque fois qu’il existe un intervalle de temps entre l’accord initial et l’acte, par exemple pour permettre à l’acheteur d’obtenir un financement bancaire, ou pour laisser le temps de résoudre des questions en suspens concernant l’immeuble, car elle permet de lier les parties et de fixer à l’avance le prix, les arrhes, les délais et les autres conditions de l’opération.
Formalités de la promesse de vente d’immeubles
La promesse de vente d’un bâtiment, ou d’une fraction autonome de celui-ci, déjà construit, en construction ou à construire, est soumise à des formalités spécifiques et, conformément à l’article 410, paragraphe 3, du Code civil, doit figurer dans un document signé par les parties.
Les arrhes – régime de l’article 442 du Code civil
Les arrhes (sinal) sont la somme remise par l’un des contractants à l’autre au moment de la conclusion de la promesse de vente, dans le but de renforcer l’engagement pris et, en cas d’inexécution, de servir d’indemnité forfaitaire, dispensant de prouver le préjudice effectivement subi. Sauf stipulation contraire dans la promesse de vente elle-même, toutes les sommes remises par le promettant-acheteur au promettant-vendeur à titre d’avance sur le prix sont présumées, aux termes de la loi, remises à titre d’arrhes.
Inexécution par le promettant-acheteur
Sauf stipulation contraire, si le promettant-acheteur manque de manière fautive et définitive à la promesse de vente, le promettant-vendeur a la faculté de conserver la somme remise à titre d’arrhes, conformément à l’article 442, paragraphe 2, du Code civil, c’est-à-dire que le promettant-acheteur perd les arrhes versées au profit du promettant-vendeur.
Exécution forcée en nature comme alternative aux arrhes
Au lieu de résoudre le contrat et d’exiger la restitution des arrhes, la partie non défaillante peut opter, conformément à l’article 830 du Code civil, pour l’exécution forcée en nature de la promesse de vente, c’est-à-dire demander au tribunal un jugement qui produise les effets de la déclaration de volonté de la partie défaillante, obtenant ainsi la conclusion forcée du contrat promis.
Cette voie est particulièrement pertinente lorsque l’intérêt de la partie lésée est effectivement d’acquérir ou de vendre l’immeuble, et pas seulement d’être indemnisée, mais elle n’est possible que si la réalisation de l’opération est encore possible, ce qui n’est pas le cas, par exemple, lorsque l’immeuble a été vendu à un tiers.
Retard vs. inexécution définitive
Les sanctions prévues à l’article 442 du Code civil – perte des arrhes ou restitution du double – ne s’appliquent qu’en cas d’inexécution définitive de la promesse de vente, et non en cas de simple retard (mora) de l’une des parties. Pour convertir le retard en inexécution définitive, une mise en demeure (interpelação admonitória) est généralement nécessaire, conformément à l’article 808 du Code civil, c’est-à-dire la fixation d’un délai supplémentaire raisonnable pour l’exécution, avec l’avertissement qu’à l’expiration de ce délai sans exécution, le contrat sera considéré comme définitivement inexécuté. Cette distinction est souvent décisive dans les litiges relatifs aux promesses de vente, de sorte que la manière dont la mise en demeure est faite doit être soigneusement pesée.
Promesse de vente et autres questions connexes
La promesse de vente est fréquemment associée à d’autres étapes du processus d’acquisition d’un immeuble, notamment les vérifications documentaires et l’acte, décrites dans l’article Acheter et vendre un bien immobilier au Portugal – guide du processus. Lorsque la promesse de vente porte sur un immeuble à construire ou en construction, les questions relatives aux retards de livraison du chantier, traitées dans l’article Retards de chantier – droits du maître d’ouvrage, et les garanties légales pour défauts de construction, décrites dans l’article Défauts de construction – garanties et délais de réclamation, peuvent également être pertinentes.
À propos d’Araújo & Associados
En activité depuis 1980, avec des bureaux à Porto et à Lisbonne, Araújo & Associados fournit des conseils juridiques pour la négociation, la rédaction et la révision de promesses de vente, ainsi que pour le suivi des situations d’inexécution, en portugais, anglais, français, allemand et espagnol.
Questions fréquentes sur la promesse de vente
Que se passe-t-il si je renonce à l'opération après avoir versé les arrhes ?
En règle générale, si l’inexécution est fautive et définitive, vous perdez la somme remise à titre d’arrhes au profit du promettant-vendeur, conformément à l’article 442, paragraphe 2, du Code civil.
Et si c'est le vendeur qui renonce à l'opération après que j'ai versé les arrhes ?
Vous avez, en règle générale, le droit d’exiger le double des arrhes versées.
Puis-je obliger l'autre partie à conclure l'opération, au lieu de me contenter du double des arrhes ?
Oui, sous certaines conditions. La loi prévoit la possibilité d’une exécution forcée en nature de la promesse de vente, par laquelle le tribunal peut rendre un jugement remplaçant la déclaration de volonté manquante, obtenant ainsi la conclusion forcée du contrat promis.
La promesse de vente doit-elle toujours être accompagnée d'arrhes ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est le plus courant. En l’absence de stipulation contraire, toute somme remise par le promettant-acheteur à titre d’avance sur le prix est présumée avoir la nature d’arrhes.
Un simple retard pour l'acte est-il déjà considéré comme une inexécution aux fins de la perte ou de la restitution des arrhes ?
Pas nécessairement. Les sanctions liées aux arrhes s’appliquent à l’inexécution définitive, et non au simple retard. Pour convertir un retard en inexécution définitive, une mise en demeure est généralement nécessaire, fixant un délai raisonnable d’exécution sous peine de voir le contrat considéré comme définitivement inexécuté.
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