Defeitos de Obra em Portugal – Garantias e Prazos de Reclamação

Quem compra um imóvel novo, ou manda construir, remodelar ou reparar um imóvel, está protegido por garantias legais em caso de defeitos de construção. Os prazos aplicáveis variam consoante o defeito seja ou não estrutural, e consoante a relação em causa seja ou não uma relação de consumo, sendo esta distinção essencial para saber que prazo se aplica a cada situação concreta. Este artigo enquadra-se na área de Direito Imobiliário da Araújo & Associados.

Dois regimes aplicáveis: contrato de empreitada e relação de consumo

Em Portugal coexistem dois regimes de garantia por defeitos de construção, que importa distinguir:

• O regime geral do contrato de empreitada, previsto no Código Civil, aplicável tipicamente quando o dono de obra contrata diretamente um empreiteiro para construir, modificar ou reparar um imóvel, em que ambos os contraentes são profissionais;
• O regime do consumidor, previsto no Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, em vigor desde 1 de janeiro de 2022, aplicável quando o adquirente do imóvel é consumidor e a contraparte (vendedor ou promotor) atua no âmbito da sua atividade profissional – situação típica da compra de uma casa nova a um promotor imobiliário.

A escolha do regime aplicável não depende da vontade das partes, mas da natureza da relação em causa, pelo que a correta qualificação da situação concreta é o primeiro passo antes de avançar com qualquer reclamação.

Regime geral do Código Civil (contrato de empreitada)

Nos termos do artigo 1225.º do Código Civil, aplicável a edifícios e outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, o empreiteiro responde por vícios do solo ou da construção, por erros de execução ou pela obra apresentar defeitos, estando os direitos do dono de obra sujeitos a três prazos que funcionam de forma articulada:

• Prazo de garantia – o defeito deve manifestar-se dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega da obra, ou do prazo de garantia convencionado entre as partes, se for diferente;
• Prazo de denúncia – detetado o defeito, o dono de obra deve denunciá-lo ao empreiteiro no prazo de um ano a contar do conhecimento do vício, sob pena de caducidade do direito;
• Prazo de exercício judicial – feita a denúncia tempestivamente, o dono de obra deve exercer judicialmente o seu direito no prazo de um ano subsequente à denúncia.

Este regime aplica-se também ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, e é extensível a terceiros adquirentes do imóvel, e não apenas ao dono de obra original.

Regime do consumidor (Decreto-Lei n.º 84/2021)

Quando o adquirente do imóvel ou o dono de obra tem a qualidade de consumidor e a contraparte é um profissional – por exemplo, na compra de uma fração a um promotor imobiliário, aplica-se o regime mais favorável do Decreto-Lei n.º 84/2021, que prevê dois prazos de garantia distintos consoante a natureza do defeito:

• Dez anos para faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais do imóvel;
• Cinco anos para as restantes faltas de conformidade.

Ao contrário do regime geral do Código Civil, este regime não exige que o consumidor denuncie o defeito num prazo determinado a contar do seu conhecimento; exige, isso sim, que os direitos sejam exercidos no prazo de três anos a contar da data em que a falta de conformidade foi comunicada ao profissional, sob pena de caducidade (artigo 25.º, n.º 1).

Acresce que, durante todo o prazo de garantia (cinco ou dez anos, consoante o tipo de falta de conformidade), a falta de conformidade que se manifeste nesse período presume-se existente à data da entrega do imóvel, cabendo ao profissional o ónus de provar o contrário – salvo quando tal presunção for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade (artigo 23.º, n.º 4).

O que são elementos construtivos estruturais

A distinção entre defeitos estruturais e não estruturais é determinante para saber se se aplica o prazo de dez ou de cinco anos. Consideram-se tipicamente elementos construtivos estruturais os que integram a estrutura do edifício e cuja falta de conformidade compromete a segurança ou a solidez da construção, tais como fundações, paredes estruturais, coberturas, lajes e elementos de suporte.

Direitos em caso de defeito

Verificando-se um defeito abrangido pelo regime do Decreto-Lei n.º 84/2021, o consumidor tem direito, à sua escolha e sem hierarquia legalmente imposta entre eles, à reparação do imóvel, à sua substituição (quando aplicável), à redução proporcional do preço, ou à resolução do contrato – salvo se a opção pretendida se revelar impossível ou constituir abuso de direito. A reparação ou substituição deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade.

Como reclamar defeitos de construção

Detetado um defeito, deve a denúncia ser feita por comunicação ao empreiteiro, vendedor ou promotor, preferencialmente por escrito e com registo da data, de forma a preservar a prova do cumprimento dos prazos legais aplicáveis. Sempre que possível, deve ser produzida prova fotográfica ou pericial do defeito e do seu impacto, especialmente nos casos em que a origem ou gravidade do problema possa vir a ser contestada. Nos casos em que a resposta do empreiteiro, vendedor ou promotor não seja satisfatória, a via judicial deve ser avaliada dentro dos prazos de caducidade aplicáveis, que, como referido, correm independentemente de qualquer negociação em curso.

Defeitos de obra e outras questões relacionadas

Os defeitos de construção surgem, por vezes, associados a outras questões do processo de aquisição ou construção de um imóvel como atrasos na entrega da obra, tratados no artigo Atrasos na obra – direitos do dono de obra, ou cláusulas do contrato-promessa relativas a inspeções e condições prévias à escritura, descritas no artigo Contrato-promessa de compra e venda – o que deve saber. Para investidores estrangeiros que adquiram imóvel novo em Portugal, estas garantias aplicam-se nos mesmos termos que a residentes, sendo relevantes as considerações descritas no artigo Investidor estrangeiro – comprar imóvel em Portugal.

Sobre a Araújo & Associados

Em atividade desde 1980, com escritórios no Porto e em Lisboa, a Araújo & Associados acompanha donos de obra e adquirentes de imóveis em processos de reclamação de defeitos de construção, prestando assessoria jurídica em português, inglês, francês, alemão e espanhol.

Perguntas frequentes sobre defeitos de obra