O contrato-promessa é, na generalidade das operações imobiliárias, o primeiro compromisso vinculativo entre comprador e vendedor, antecedendo a escritura de compra e venda. A correta redação do contrato-promessa, incluindo as cláusulas de sinal, prazos e condições, é frequentemente determinante para prevenir litígios futuros, sendo o regime legal do sinal, em particular, uma das matérias mais relevantes a conhecer antes de assinar. Este artigo enquadra-se na área de Direito Imobiliário da Araújo & Associados.
O que é o contrato-promessa e para que serve
O contrato-promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um determinado contrato, neste caso, o contrato de compra e venda de um imóvel. Não é legalmente obrigatório celebrar contrato-promessa antes da escritura, mas é prática comum e recomendável sempre que existe um intervalo de tempo entre o acordo inicial e a escritura como, por exemplo, para permitir ao comprador obter financiamento bancário, ou para dar tempo à resolução de questões pendentes sobre o imóvel, por permitir vincular as partes e fixar antecipadamente o preço, o sinal, os prazos e outras condições do negócio.
Formalidades do contrato-promessa de imóveis
O contrato-promessa relativo à celebração de contrato de compra e venda de edifício, ou de fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, está sujeito a formalidades específicas, nos termos do artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, deve constar de documento assinado pelas partes.
O sinal – regime do artigo 442.º do Código Civil
O sinal é a quantia entregue por um dos contraentes ao outro no momento da celebração do contrato-promessa, com a função de reforçar o compromisso assumido e, em caso de incumprimento, funcionar como indemnização pré-fixada, dispensando a prova do dano efetivamente sofrido. Salvo estipulação em contrário no próprio contrato-promessa, todas as quantias entregues pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor a título de antecipação do preço presumem-se, nos termos da lei, entregues a título de sinal.
Incumprimento pelo promitente-comprador
Salvo estipulação em contrário, se o promitente-comprador incumprir culposamente e de forma definitiva o contrato-promessa, o promitente-vendedor tem a faculdade de fazer sua a quantia entregue a título de sinal, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, ou seja, o promitente-comprador perde o sinal prestado a favor do promitente-vendedor.
Execução específica como alternativa ao sinal
Em vez de resolver o contrato e exigir a devolução do sinal, a parte não incumpridora pode optar, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, pela execução específica do contrato-promessa, ou seja, pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, obtendo assim a celebração forçada do contrato prometido.
Esta via é particularmente relevante quando o interesse da parte lesada é efetivamente adquirir ou vender o imóvel, e não apenas ser indemnizada, mas apenas é possível caso a realização do negócio ainda seja possível, o que não sucede, por exemplo, caso o imóvel tenha sido vendido a um terceiro.
Mora vs. incumprimento definitivo
As sanções previstas no artigo 442.º do Código Civil – perda do sinal ou restituição em dobro – só se aplicam em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, e não perante simples mora (atraso) de uma das partes. Para converter a mora em incumprimento definitivo, é geralmente necessária uma interpelação admonitória, nos termos do artigo 808.º do Código Civil, i.e., a fixação de um prazo suplementar razoável para o cumprimento, com a advertência de que, decorrido esse prazo sem cumprimento, o contrato se considerará definitivamente incumprido. Esta distinção é frequentemente decisiva em litígios relativos a contratos-promessa, pelo que a forma como a interpelação é feita deve ser cuidadosamente ponderada.
Contrato-promessa e outras questões relacionadas
O contrato-promessa surge frequentemente associado a outras etapas do processo de aquisição de um imóvel, nomeadamente às verificações documentais e à escritura, descritas no artigo Comprar e vender imóvel em Portugal – guia do processo. Nos casos em que o contrato-promessa tenha por objeto um imóvel a construir ou em construção, podem ainda ser relevantes as questões relativas a atrasos na entrega da obra, tratadas no artigo Atrasos na obra – direitos do dono de obra, e as garantias legais por defeitos de construção, descritas no artigo Defeitos de obra – garantias e prazos de reclamação.
Sobre a Araújo & Associados
Em atividade desde 1980, com escritórios no Porto e em Lisboa, a Araújo & Associados presta assessoria jurídica na negociação, redação e revisão de contratos-promessa, e no acompanhamento de situações de incumprimento, em português, inglês, francês, alemão e espanhol.
Perguntas frequentes sobre contrato-promessa
O que acontece se eu desistir do negócio depois de ter pago o sinal?
Em regra, se o incumprimento for culposo e definitivo, perde o valor entregue a título de sinal a favor do promitente-vendedor, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil.
E se for o vendedor a desistir do negócio depois de eu ter pago o sinal?
Tem, em regra, direito a exigir o dobro do sinal prestado.
Posso obrigar a outra parte a concluir o negócio, em vez de ficar apenas com o sinal em dobro?
Sim, em determinadas condições. A lei prevê a possibilidade de execução específica do contrato-promessa, através da qual o tribunal pode proferir sentença que substitua a declaração negocial em falta, obtendo-se assim a celebração forçada do contrato prometido.
O contrato-promessa tem de ser sempre acompanhado de sinal?
Não é obrigatório, mas é o mais comum. Na ausência de estipulação em contrário, presume-se que qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador a título de antecipação do preço tem a natureza de sinal.
Um simples atraso na escritura já é considerado incumprimento para efeitos de perda ou devolução do sinal?
Não necessariamente. As sanções do sinal aplicam-se ao incumprimento definitivo, e não à simples mora. Para converter um atraso em incumprimento definitivo é geralmente necessária uma interpelação admonitória, fixando um prazo razoável para cumprimento sob pena de o contrato se considerar definitivamente incumprido.
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