A compra e venda de um imóvel em Portugal envolve um conjunto de etapas, documentos e formalidades legais cujo correto cumprimento é determinante para a segurança jurídica do negócio, tanto para quem compra como para quem vende. Este artigo enquadra-se na área de Direito Imobiliário da Araújo & Associados.
Etapas do processo, do contrato-promessa à escritura
O processo de compra e venda de um imóvel desenvolve-se, tipicamente, em três fases: a negociação e verificação prévia (due diligence) da situação do imóvel; a eventual celebração de um contrato-promessa de compra e venda, com pagamento de sinal; e, por fim, a escritura pública ou documento particular autenticado, seguido do registo predial da aquisição a favor do comprador. Embora o contrato-promessa não seja legalmente obrigatório, é prática comum sempre que existe um intervalo de tempo entre o acordo inicial e a escritura, por exemplo, para permitir ao comprador obter financiamento bancário. Desenvolvemos o regime do contrato-promessa e do sinal no artigo Contrato-promessa de compra e venda – o que deve saber.
Documentos necessários para a escritura
A realização da escritura de compra e venda depende da apresentação de um conjunto de documentos relativos ao imóvel e às partes envolvidas. Do lado do imóvel, são tipicamente exigidos:
- Certidão permanente do registo predial (ou certidão de teor), que identifica o proprietário e eventuais ónus ou encargos, como hipotecas ou penhoras, válida por seis meses;
- Caderneta predial, emitida pela Autoridade Tributária, com a identificação fiscal do imóvel e o respetivo Valor Patrimonial Tributário (VPT);
- Licença de utilização (ou prova de dispensa, quando aplicável), que comprova que o imóvel foi licenciado e está em conformidade com o projeto aprovado;
- Certificado energético, emitido por perito qualificado e registado junto da Agência para a Energia (ADENE), obrigatório para a generalidade dos imóveis colocados no mercado;
- Ficha técnica da habitação, obrigatória para imóveis construídos ou remodelados após 31 de março de 2004;
- Declaração de não dívida ao condomínio, quando o imóvel integre um condomínio.
Do lado das partes, são exigidos documentos de identificação (cartão de cidadão, título de residência ou passaporte), Número de Identificação Fiscal (NIF) e, quando aplicável, certidão de casamento com indicação do regime de bens.
Verificação da situação registral e urbanística
Antes de avançar com qualquer compromisso, recomenda-se uma verificação cuidada da situação do imóvel, cruzando a informação constante dos diferentes documentos – a certidão predial não substitui a caderneta predial, nem esta substitui a análise da situação urbanística do imóvel. Esta verificação permite identificar situações como divergências entre a área registada e a área real, existência de ónus, hipotecas ou penhoras não resolvidas, ou desconformidades entre o imóvel construído e o projeto licenciado, que podem comprometer o negócio ou o financiamento bancário se não forem identificadas atempadamente.
A escritura – notário, Casa Pronta ou advogado
A celebração da escritura pública de compra e venda pode ser feita junto de notário, através do balcão Casa Pronta (serviço público que permite concentrar vários procedimentos associados à aquisição e ao registo do imóvel num único momento), ou por documento particular autenticado, consoante os casos e a natureza do imóvel.
Registo predial e custos associados à compra
Concluída a escritura, a aquisição deve ser registada junto da Conservatória do Registo Predial, registo que, sendo feito através do balcão Casa Pronta, pode ser efetuado no imediato, no próprio ato. Para além do preço do imóvel, a compra envolve outros encargos, nomeadamente o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo, os custos da escritura e do registo, e, quando aplicável, os custos associados ao financiamento bancário. Para investidores não residentes, o enquadramento fiscal aplicável a estes encargos tem especificidades relevantes, desenvolvidas no artigo Investidor estrangeiro – comprar imóvel em Portugal.
Comprar e vender imóvel e outras questões relacionadas
O processo de compra e venda de um imóvel pode envolver ainda outras questões jurídicas relevantes, tais como defeitos de construção detetados após a aquisição de um imóvel novo, tratados no artigo Defeitos de obra – garantias e prazos de reclamação, ou situações de incumprimento do contrato-promessa, descritas no artigo Contrato-promessa de compra e venda – o que deve saber.
Sobre a Araújo & Associados
Em atividade desde 1980, com escritórios no Porto e em Lisboa, a Araújo & Associados acompanha compradores e vendedores em operações imobiliárias em todo o território nacional, prestando assessoria jurídica em português, inglês, francês, alemão e espanhol.
Perguntas frequentes sobre compra e venda de imóveis
Quanto tempo demora, em regra, o processo de compra de um imóvel em Portugal?
Sem financiamento bancário, o processo pode demorar entre um a três meses, desde a negociação até à escritura. Quando existe recurso a crédito habitação, este prazo tende a alargar-se em mais quatro a seis semanas, em função dos prazos de aprovação da instituição bancária.
É seguro comprar um imóvel sem contrato-promessa, indo diretamente para a escritura?
É possível, sobretudo quando não existe intervalo relevante entre o acordo e a escritura, mas dispensa-se assim a segurança jurídica adicional do sinal e das cláusulas contratuais que o contrato-promessa permite fixar antecipadamente.
Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato-promessa?
Recomenda-se, no mínimo, a verificação da certidão permanente do registo predial (para confirmar titularidade e ausência de ónus), da caderneta predial, do certificado energético e, quando aplicável, da situação do condomínio e da licença de utilização do imóvel.
Quem paga a certidão energética e a licença de utilização, o comprador ou o vendedor?
Em regra, cabe ao vendedor obter e apresentar estes documentos, uma vez que são pré-condição legal para a realização da escritura e para a própria colocação do imóvel no mercado.
O que é o balcão Casa Pronta?
É um serviço público que permite concentrar num único balcão e num único momento vários procedimentos associados à compra e venda de um imóvel, incluindo a celebração da escritura e o respetivo registo predial imediato.
Posso comprar um imóvel em Portugal sendo estrangeiro?
Sim, não existem restrições gerais à aquisição de imóveis em Portugal por cidadãos estrangeiros, embora o enquadramento fiscal aplicável a não residentes tenha especificidades relevantes, nomeadamente quanto ao IMT.
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